주택임대차계약 신고제(보증금 6천만원·월세 30만원 초과) 계약일 30일 내 온라인 신고로 확정일자 자동 부여받는 법

아파트, 다세대·연립주택(빌라), 단독·다가구주택, 주거용 오피스텔, 고시원 등 주택 임대차 계약을 체결할 때 보증금이 6,000만원을 초과하거나 월차임(월세)이 30만원을 초과한다면 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구(읍·면·동 행정복지센터)에 계약 내용을 의무적으로 신고해야 합니다. 이른바 '전월세 신고제'로 불리는 주택임대차계약 신고제는 부동산 매매 실거래가 신고처럼 임대차 시장의 계약 금액과 기간, 갱신 여부를 투명하게 공개하여 임차인이 주변 시세를 정확히 파악하고 합리적인 조건으로 계약할 수 있도록 돕기 위해 도입된 법정 제도입니다.

제도 도입 초기였던 2021년 6월부터 수년간은 국민들의 적응 기간을 고려해 미신고 시 과태료를 부과하지 않는 계도기간이 운영되었으나, 계도기간 종료 및 과태료 부과 체계 개편을 거치면서 2026년 현재는 계약일로부터 30일 기한을 넘길 경우 지연 기간과 계약 금액 구간에 따라 실제 과태료가 부과되고 있습니다. 특히 사회초년생이나 대학생, 신혼부부가 원룸이나 오피스텔을 구할 때 "전입신고만 하면 되겠지"라고 생각했다가 30일 기한을 넘겨 불필요한 행정 처분 대상이 되는 사례가 적지 않습니다.

무엇보다 임차인(세입자) 입장에서 주택임대차계약 신고제가 중요한 가장 큰 이유는, 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 온라인으로 임대차계약 신고를 접수하고 임대차계약서 원본 사진을 첨부하기만 하면 주민센터나 등기소에 직접 방문하지 않아도 무료로 '확정일자'가 자동 부여된다는 점입니다. 신고 의무 대상 요건부터 온라인 확정일자 자동 부여 절차, 갱신 계약 예외 규정까지 실무 핵심 사항을 상세히 짚어봅니다.

주택임대차계약 신고 의무 대상 지역·주택 및 금액 기준

모든 전월세 계약이 신고 대상이 되는 것은 아니며, 법률이 정한 '대상 지역', '대상 건물', '대상 금액'의 세 가지 요건을 모두 충족하는 계약만 30일 이내 신고 의무가 발생합니다. 먼저 지역 기준으로 서울특별시, 경기도, 인천광역시 등 수도권 전역과 부산·대구·광주·대전·울산 등 광역시, 세종특별자치시, 제주특별자치도, 그리고 각 도의 '시 지역'이 모두 의무 신고 지역에 포함됩니다. 반면 경기도를 제외한 지방 도(강원·충북·충남·전북·전남·경북·경남)의 '군 지역'에 소재한 주택은 거래량이 적고 소액 계약이 많아 의무 신고 지역에서 제외됩니다(단, 경기도 내 가평군·양평군·연천군은 수도권에 속하므로 신고 의무 대상입니다).

가장 헷갈리기 쉬운 부분이 바로 금액 기준인 '보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과'의 해석입니다. 여기서 두 조건은 '그리고(AND)'가 아니라 '또는(OR)'으로 연결되어 있습니다. 예를 들어 보증금이 500만원에 불과하더라도 매달 내는 월세가 35만원이라면 월세 30만원을 초과했으므로 신고 대상입니다. 반대로 월세가 전혀 없는 반전세·전세 계약이거나 월세가 15만원밖에 안 되더라도 보증금이 6,500만원이라면 보증금 6,000만원을 초과했으므로 역시 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다. 오직 '보증금 6,000만원 이하'이면서 동시에 '월세 30만원 이하'(예: 보증금 3,000만원에 월세 25만원)인 경우에만 신고 의무가 면제됩니다. 참고로 관리비가 월세와 별도로 실비 정산되는 경우는 차임에 포함되지 않으나, 임대차계약서상 차임을 낮추는 대신 정액 관리비를 비정상적으로 높여 편법 기재한 경우에는 실질 차임 여부가 문제될 수 있으므로 주의해야 합니다.

계약일 30일 내 온라인 신고 절차와 확정일자 자동 부여 원리

주택임대차계약 신고는 원칙적으로 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 공동으로 신고해야 하지만, 실무에서는 두 사람 모두의 서명 또는 날인이 완료된 '주택임대차계약서 원본'을 가지고 임대인이나 임차인 중 한 사람(또는 위임받은 공인중개사)이 단독으로 제출하면 공동 신고를 마친 것으로 인정해 줍니다. 따라서 세입자가 계약 당일이나 직후에 스마트폰이나 PC로 직접 신고를 접수하는 것이 가장 빠르고 확실합니다.

부동산거래관리시스템(RTMS) 온라인 신고 4단계

관할 읍·면·동 주민센터를 직접 방문해 종이 신고서를 작성해도 되지만, 평일 낮에 시간을 내기 어려운 직장인이라면 국토교통부 '부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)'에 접속해 24시간 언제든 비대면으로 신고할 수 있습니다(모바일 웹브라우저에서도 간편인증으로 접수 가능).

1. 관할 시·군·구 사이트 접속 및 본인 인증: 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속한 뒤, 임차할 주택이 위치한 시·도 및 시·군·구를 선택하고 '주택임대차신고 → 신고서 등록' 메뉴를 클릭합니다. 공동인증서, 금융인증서, 또는 카카오톡·네이버·패스(PASS)·토스 등 민간 간편인증서로 임차인 본인 로그인을 진행합니다.
2. 신청인·거래당사자 및 임대차 목적물 입력: 신청인(임차인 본인)과 상대방(임대인)의 성명, 주민등록번호, 주소, 휴대전화번호를 계약서에 적힌 대로 정확히 입력합니다. 이어서 소재지 도로명주소를 검색해 단지명, 동·호수, 주택 유형(아파트, 다세대, 오피스텔 등), 계약 면적, 방 개수를 기입합니다.
3. 계약 내용 입력 및 계약서 원본 이미지 첨부: 신규 계약인지 갱신 계약인지 선택한 후 계약 체결일, 계약 기간(개시일~종료일), 보증금, 월차임(월세)을 입력합니다. 갱신 계약인 경우 종전 임대료와 계약갱신요구권 행사 여부를 함께 체크합니다. 이후 가장 중요한 단계로, 임대인과 임차인의 서명·날인이 모두 들어간 '임대차계약서 원본'을 스캔하거나 스마트폰으로 글자가 선명하게 보이도록 촬영한 파일(JPG, PDF 등)을 첨부합니다.
4. 전자서명 제출 및 필증·확정일자 번호 확인: 입력한 내용을 최종 확인하고 전자서명을 완료하면 관할 주민센터 담당 공무원에게 전송되고, 상대방(임대인)에게도 신고 접수 안내 문자메시지가 자동 발송됩니다. 담당 공무원이 첨부된 계약서와 입력 내용을 대조해 승인(통상 평일 기준 당일 또는 익일 처리)하면 '주택임대차계약 신고필증'을 온라인으로 즉시 출력할 수 있습니다.

확정일자 자동 부여 효력과 수수료 면제 혜택

'부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라 주택임대차계약 신고서를 제출할 때 임대차계약서 원본(이미지 파일 포함)을 첨부하여 정상 접수되면, 주택임대차보호법에 따른 '확정일자'를 신청한 것으로 의제되어 신고 접수 완료와 동시에 확정일자 번호가 자동으로 부여됩니다. 등기소나 인터넷등기소에서 확정일자를 별도로 받을 때 내야 하는 수수료(건당 500원~600원)도 전액 면제됩니다. 다만 주의할 점은 온라인 신고 시 임대차계약서 파일을 첨부하지 않고 계약 내용만 텍스트로 입력해 신고한 경우에는 확정일자가 자동 부여되지 않는다는 것입니다. 따라서 반드시 서명·날인된 계약서 사본(스캔·촬영본)을 첨부하여 신고필증 우측 상단에 '확정일자 번호'가 정상적으로 찍혀 나왔는지 확인해야 합니다.

이사 날이 한 달 뒤라도 신고 기한은 '계약 체결일로부터 30일 이내'입니다

많은 세입자가 잔금을 치르고 이사를 들어가는 '입주일(잔금일)'로부터 30일 이내에 전입신고와 임대차 신고를 함께 하면 된다고 착각합니다. 그러나 법정 신고 기한은 입주일이 아니라 계약서에 도장을 찍고 계약금을 송금한 '계약 체결일로부터 30일 이내'입니다. 예를 들어 10월 1일에 전월세 계약을 맺고 11월 20일에 입주하기로 했다면, 입주하기 전인 10월 31일까지 먼저 온라인으로 주택임대차계약 신고를 마쳐 확정일자를 받아두고, 11월 20일 잔금을 치른 직후 정부24에서 전입신고를 완료해야 과태료를 피하고 대항력도 완벽히 지킬 수 있습니다.

신규·갱신 계약별 신고 판별과 미신고·거짓 신고 과태료 계산

임대차계약 신고 의무와 과태료 규정을 실전 사례에 대입해 보면 어떤 경우에 신고해야 하고 어떤 경우에 면제되는지 명확히 구분할 수 있습니다. 특히 국토교통부는 단순 실수로 신고가 늦어진 일반 국민의 부담을 완화하기 위해 지연 신고 과태료 부과 기준을 대폭 인하한 반면, 고의적인 거짓 신고에 대해서는 엄격한 처벌 기준을 유지하고 있습니다.

먼저 기존에 살던 집에서 2년 만기가 다가와 집주인과 '동일한 보증금과 동일한 월세'로 기간만 2년 더 연장(묵시적 갱신 또는 동결 재계약)한 경우에는 임대료 변동이 전혀 없으므로 주택임대차계약 신고를 다시 할 필요가 없습니다. 그러나 재계약을 하면서 보증금을 500만원 올렸거나(증액), 반대로 역전세로 인해 보증금을 1,000만원 내렸거나(감액), 전세를 반전세로 전환해 월세를 새로 책정하는 등 임대료에 단 1만원이라도 변동이 발생한 갱신 계약은 변동된 계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 변경·갱신 신고를 해야 합니다.

만약 신고 대상임에도 불구하고 계약 체결일로부터 30일을 넘겨 지연 신고하거나 아예 신고하지 않으면 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제28조 및 시행령 별표에 따라 계약 금액과 지연 기간(3개월 이하, 3개월 초과~6개월 이하, 6개월 초과~1년 이하, 1년 초과~2년 이하, 2년 초과)에 비례하여 과태료가 부과됩니다. 개편된 완화된 과태료 기준에 따르면 단순 지연 신고의 경우 최소 2만원에서 최대 30만원 수준으로 부과되며, 관할 지자체의 적발 이전에 스스로 지연 신고(자진 신고)할 경우 과태료의 최대 50%를 추가로 감경받을 수 있습니다. 반면 세금 탈루나 대출 한도 조작 등을 목적으로 실제 계약 금액과 다르게 보증금·월세를 축소·과장하여 '거짓 신고'한 사실이 적발되면 지연 기간과 무관하게 100만원의 과태료가 부과됩니다.

전세보증금 보호(대항력·우선변제권)를 위한 실무 점검 사항

주택임대차계약 신고를 통해 확정일자를 자동으로 부여받았다고 해서 내 전세보증금이 100% 안전하게 보호되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법상 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 '우선변제권'이 성립하려면 반드시 아래 세 가지 요건이 모두 결합되어야 합니다.

• 주택의 인도(실제 점유)와 전입신고 필수 이행: 온라인으로 주택임대차계약 신고를 마쳐 계약 당일에 확정일자를 미리 받아두었더라도, 우선변제권의 법적 효력은 '실제 이사(주택 인도)와 주민등록 전입신고를 마친 날의 다음 날 오전 0시'부터 발생합니다. 따라서 잔금을 치르고 입주하는 당일에 정부24(gov.kr) 또는 관할 주민센터를 통해 전입신고를 하루도 지체 없이 완료해야 합니다.
• 정부24 전입신고 시 임대차 신고 원스톱 연계 활용: 만약 계약일과 입주일 사이의 간격이 30일 이내라서 입주 당일에 전입신고를 먼저 하게 된다면, 정부24에서 온라인 전입신고서를 제출한 직후 화면 하단에 생성되는 '주택임대차계약 신고 이동' 버튼을 눌러 한 번에 연계 신청할 수 있습니다.
• 가계약금 송금 단계와 정식 계약일 구분: 실무에서 목적물과 보증금·월세 총액, 입주 시기가 구체적으로 특정되어 임대인과 임차인 사이에 합의가 이루어진 뒤 가계약금을 송금했다면 그 시점이 계약 체결일로 해석될 여지가 있으나, 통상 행정 처리상으로는 당사자 서명·날인이 완료된 정식 임대차계약서 작성일을 기준으로 30일을 산정합니다. 분쟁을 막으려면 정식 계약서 작성일로부터 30일 이내에 지체 없이 온라인 접수를 마치는 것이 가장 안전합니다.