기존 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 법정 전월세 전환율 상한은 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 '한국은행 기준금리 + 대통령령 가산이율(연 2.0%p)'로 엄격히 제한됩니다(연 10%와 비교해 낮은 비율 적용). 따라서 한국은행 기준금리가 연 2.50%일 때는 연 4.50%, 2.75%일 때는 연 4.75%, 3.00%일 때는 연 5.00%가 법적 상한선이 됩니다.
이 공식을 전세보증금 5,000만원 전환에 대입하면 법정 전환율 4.75% 기준 적정 월세 상한은 월 19만 7,916원(5,000만원 × 4.75% ÷ 12개월)이며, 전환율 5.00% 기준으로는 월 20만 8,333원이 됩니다. 기존 임대차계약을 갱신하면서 집주인이 동네 시장 전환율(6%)을 근거로 월 25만~30만원을 요구할 때 초과분을 거절하거나 부당이득으로 돌려받는 법적 근거부터 5% 인상 한도 결합 계산식, 기존 확정일자 순위를 지키는 변경계약서 작성 요령까지 상세히 정리했습니다.
한국은행 기준금리 구간별 보증금 5,000만원·1억원 법정 적정 월세 조견표
주택임대차보호법상 법정 전월세 전환율 상한은 전환 계약 체결일 현재 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2.0%p를 더한 값입니다. 국토교통부 마이홈포털(myhome.go.kr)이나 렌트홈(renthome.go.kr)의 임대료 인상률 계산기에 대입하면 1초 만에 상한 통과 여부를 검증할 수 있습니다.
| 한국은행 기준금리 구간 | 법정 전환율 상한 (기준금리 + 2.0%p) | 보증금 5,000만원 전환 시 월세 상한 | 보증금 1억원 전환 시 월세 상한 |
|---|---|---|---|
| 기준금리 연 2.50% 구간 | 법정 상한 연 4.50% (2.50% + 2.0%p) | 월 187,500원 (연간 월세 합계 225만원) | 월 375,000원 (연간 월세 합계 450만원) |
| 기준금리 연 2.75% 구간 | 법정 상한 연 4.75% (2.75% + 2.0%p) | 월 197,916원 (실무 약 19만 7,900원) | 월 395,833원 (실무 약 39만 5,800원) |
| 기준금리 연 3.00% 구간 | 법정 상한 연 5.00% (3.00% + 2.0%p) | 월 208,333원 (초과 약정분은 무효·반환청구 대상) | 월 416,666원 (시장 전환율 6% 요구 시 거절 가능) |
신규 계약 vs 갱신 계약 적용 범위와 초과 월세 부당이득 반환청구권
전월세 전환율을 둘러싼 분쟁에서 가장 명확히 구분해야 할 점은 '누구와의 계약인가'입니다. 새로운 세입자와 처음 맺는 신규 임대차계약에서는 법정 전환율 상한이 강제되지 않으므로 한국부동산원 통계상 지역별 시장 전환율(연 5.5~6.5%)로 합의해도 법 위반이 아닙니다.
반면 이미 거주 중인 임차인이 계약기간 중 조건을 바꾸거나 계약갱신청구권(2+2년)을 행사해 연장할 때는 시장 전환율이 아닌 법정 전환율 상한(기준금리+2.0%p)이 편면적 강행규정으로 우선 적용됩니다. 설령 임차인이 법을 몰라 법정 상한(예: 월 19만 7,916원)을 초과하는 월 25만원 재계약서에 도장을 찍고 매달 입금했더라도, 법정 한도를 넘어선 월 5만 2,084원 부분은 법률상 당연 무효이므로 나중에 집주인에게 부당이득 반환을 청구하거나 퇴거 시 보증금과 상계 정산할 수 있습니다.
기존 확정일자 우선변제권 순위를 지키는 반전세 변경계약서 작성과 HUG 보증 갱신
전세 재계약 5% 인상분 월세 전환 및 월세→보증금 역산 공식
- 5% 인상분을 현금 대신 월세로 돌릴 때: 기존 전세 3억원에 대해 계약갱신청구권을 행사하면서 5% 인상 한도액(1,500만원)을 목돈 대신 월세로 내기로 합의했다면, 법정 전환율 4.75% 대입 시 1,500만원 × 4.75% ÷ 12개월 = 월 59,375원(보증금 3억원 + 월세 약 5만 9,000원)이 법정 상한선이 됩니다.
- 월세 50만원을 전세보증금으로 바꿀 때(역산 공식): 월세 × 12개월 ÷ 전환율(%)을 대입합니다. 전환율 4.75% 적용 시 600만원 ÷ 0.0475 = 약 1억 2,631만원, 5.00% 적용 시 1억 2,000만원이므로 보증금 1억 2,000만~1억 2,500만원 증액 선에서 합의하는 것이 합리적입니다.
전세 3억원에서 보증금 5,000만원을 돌려받아 2억 5,000만원으로 낮추고 반전세로 전환할 때 기존 계약서를 파기하면 안 되는 이유와 사후 행정 절차는 다음과 같습니다.
- 기존 전세계약서 원본 절대 파기 금지 (변경계약서 추가 작성): 2년 전 받아둔 확정일자 계약서 원본을 찢어버리고 새 계약서만 쓰면 종전 1순위 우선변제권 효력이 사라져 그사이에 설정된 집주인의 근저당보다 후순위로 밀릴 위험이 있습니다. 반드시 기존 전세계약서 원본을 그대로 보관한 상태에서 보증금 감액 및 월세 전환 내역만 기재한 변경계약서를 추가 작성해야 종전 순위가 100% 유지됩니다(당사자 직거래 작성 시 중개수수료는 0원이며 대필 의뢰 시에만 5만~10만원 대서료 발생).
- 보증금 증액 시 등기부 재열람 및 30일 이내 전월세 변경 신고: 반대로 보증금을 일부 증액했다면 기존 금액은 종전 확정일자 순위를 유지하고 증액분만 새로 받은 확정일자 시점부터 후순위 우선변제권이 생기므로 계약 직전 등기부 을구를 다시 열람해야 하며, 계약일로부터 30일 이내에 부동산거래관리시스템에서 임대차 변경 신고를 마쳐야 합니다.
- HUG 전세보증보험 보증금액 감액 갱신 및 보증료 환급: 반전세(보증부 월세)로 전환한 뒤에도 HUG 안심전세포털이나 앱에서 '보증조건 변경(보증금액 감액)' 신청을 하면 낮아진 보증금(2.5억)에 맞춰 보증서가 갱신되고 잔여 기간 보증료 차액도 일부 돌려받습니다.